Nachhaltige Immobilienportfolios können nur gemeinsam erreicht werden.
Seit Jahresbeginn gilt in der EU die neue Taxonomie Verordnung. Immobilienmanager, die künftig die ESG-Konformität des eigenen Portfolios nicht belegen können, riskieren hohe Verluste. Noch haben sich nicht alle auf den Weg gemacht und eine Umsetzungsstrategie entwickelt. Doch die Zeit drängt.
Mit der im April 2021 im Rahmen des Aktionsplans zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums veröffentlichte Taxonomie-Verordnung steht nun ein verbindlicher Katalog für die Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien zur Verfügung. Kapitalanlegern wird es damit einfach gemacht grüne Investments und insbesondere nachhaltige Gebäude zu erkennen. Bis es soweit ist, gibt es vom Gebäude bis hin zum Portfolio für die Verantwortlichen einiges zu tun. Und: Anders als bei freiwilligen Maßnahmen muss nun umfangreiches Regelwerk umgesetzt werden.
Um ein nachhaltiges Immobilienportfolio zu entwickeln ist es unerlässlich, dass Facility-, Property- und Portfoliomanagement abgestimmt agieren. Dies ist weder selbstverständlich noch einfach. Meist sind Verantwortung und die notwendigen Aktivitäten auf mehrere Organisationen verteilt, die eigene Interessen und auch Ziele haben. Doch anders als bei freiwilligen und individuellen Nachhaltigkeitszielen, drohen nun Sanktionen. Die Geschäftspartner müssen daher dringend gemeinsam eine übergreifende ESG-Strategie entwickeln und aus dieser Maßnahmen ableiten, die dann von den einzelnen Parteien umgesetzt werden.
Grundlage für die Maßnahmenplanung sind die Treibhausgasemissionen eines jeden Gebäudes im Portfolio. Um diese Daten zugänglich zu machen oder überhaupt zu erheben, müssen häufig Vorprojekte initiiert werden. Denn die Erfassung von Verbräuchen im Gebäude ist leider nicht selbstverständlich. Und selbst dort, wo bereits Daten auf Gebäudeebene erfasst werden, ist es aufwändig diese zugänglich zu machen, denn viele der Systeme, mit denen auf Gebäudeebene Verbrauchsdaten erfasst werden, sind proprietär und bieten keine komfortablen Schnittstellen. Die automatisierte Erfassung und Zusammenführung der Daten auf Portfolioebene stellt dies vor große Herausforderungen.
Doch die Zeit drängt. Weder der Gesetzgeber noch die Investoren werden Verzögerungen hinnehmen. Von Seiten der Legislative drohen Sanktionen und Investoren werden Immobilien, deren Klimabilanz nicht transparent ist, künftig schlicht meiden.
In den Niederlanden ist seit langem klar, dass Bürogebäude ab 2023! mindestens die Anforderungen der Effizienzklasse C erfüllen müssen. Wird dieses Niveau nicht erreicht, darf das Gebäude nicht mehr als Büro genutzt werden. In Brüssel wird längst darüber beraten, solche Regulierungen für die gesamte EU verbindlich zu machen. Es ist daher Verständlich, wenn Investoren einen Bogen um Immobilien machen, die solche Anforderungen nicht erfüllen.
Das Portfoliomanagement muss daher den Bestand systematisch nach CO2 Risiken durchsuchen, um diese bewerten und Maßnahmen ableiten zu können. In vielen Fällen ist die Datenlage jedoch nicht ausreichend detailliert, um Investitionsentscheidungen treffen und Maßnahmen umsetzen zu können. In diesem Fall weist der Einstieg über ein Monitoring den Weg zu künftigen Maßnahmen und ermöglich zielgerichtete, performanceorientiere Investitionen.
Ein systematisches und abgestimmtes Vorgehen ist hier essentiell, denn die auf Portfolioebene ermittelten Maßnahmen müssen auf Objektebene umgesetzt werden. Viele Effizienzmaßnahmen spielen sich zwar in der Anlagentechnik ab und haben geringe oder keine Auswirkungen auf die Mieter und Nutzer des Gebäudes. Umbauten bleiben jedoch meist nicht ohne Störungen und müssen vor Ort mit den Nutzern abgestimmt und geplant werden.
Die Taxonomie zwingt die Protagonisten in der gesamten Verwertungskette eng und abgestimmt zusammen zu arbeiten. Der aus Managementsystemen bekannte Plan-Do-Check-Act Kreislauf muss Portfolioübergreifend etabliert werden. Möglichst schnell müssen Systeme umgesetzt und vernetzt werden, mit denen Daten aus allen Objekten dynamisch erfasst werden können. Denn nur auf Basis vollständiger Daten können schlüssige Entscheidungen getroffen, Maßnahmen umgesetzt und in ihrer Wirkung kontrolliert werden. Auf Objektebene wird man damit in die Lage versetzt den Versprechen der Technologieanbieter die tatsächlich realisierten Einsparungen gegenüber zu stellen. Da genau dieser Vergleich mangels Daten derzeit meist nicht möglich ist, können derzeit weder die Planer noch die Anbieter von Effizienzlösungen an ihren eigenen Einsparprognosen gemessen werden.
Wenn also das Portfoliomanagement weiß, durch welche Maßnahmen ein Gebäude optimiert werden kann, diese dem Property-Management transparent macht, das dann das Facility-Management in die Umsetzung einbindet, gelingt es ein Portfolio nachhaltig auszurichten.
